15. Dezember 2020
Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist seit mehreren Jahren angespannt. Die deutsche Hauptstadt wächst rasant. Mieter haben mit stets steigenden Mietkosten zu kämpfen. Als eine Lösung für den Mangel an bezahlbaren Wohnungen wurde 2019 der sog. Mietendeckel in Berlin eingeführt. Was genau regelt das Gesetz? Was müssen Vermieter in Berlin beachten?
Mietendeckel gegen Wohnungsknappheit in Berlin
Berlin ist eine Mieterstadt. Gemäß IBB Wohnungsmartkbericht 2019 sind 85 % aller Wohnungen in der Hauptstadt Mietwohnungen. Die Wohnungsnachfrage übersteigt seit mehreren Jahren deutlich das Angebot. Als eine Hilfsmaßnahme für Berliner Mieter wurde 2019 der Mietendeckel eingeführt. Die Mietenhöhe wurde für fünf Jahre eingefroren. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Was sieht dieses Gesetz vor?
Mietendeckel in Berlin friert Mieten ein und bestimmt Mietobergrenzen
Die Kaltmieten inkl. aller Zuschläge für Wohnungen in Berlin dürfen für fünf Jahre ab dem 18. Juni 2019 nicht mehr erhöht werden. Diese Regelung gilt auf den vorgenannten Stichtag rückwirkend. Die Berliner Senatsverwaltung hat in dem Mietendeckel ebenso Mietobergrenzen festgelegt. Vermieter dürfen diese weder bei bereits laufenden Mietverträgen noch bei einer Zweitvermietung nicht überschreiten. Wir sagen Ihnen, welche Pflichten Vermieter seit der Einführung des Mietendeckels haben.
Wird eine Wohnung erneut vermietet, ist ebenfalls die am 18. Juni 2019 vereinbarte Miethöhe entscheidend. Mieter müssen informiert werden, wie die Miete berechnet wurde. Bei neuen Mietern muss das noch vor dem Vertragsabschluss erfolgen.
Mieterhöhung in Berlin trotz des Mietendeckels?
Der Mietendeckel in Berlin lässt in begründeten Ausnahmefällen eine Mieterhöhung zu. Bei einer Wiedervermietung darf die Miete um 1 Euro erhöht werden. Eine Voraussetzung dafür ist, dass die Mietkosten davor unter 5,02 Euro pro m² monatlich lagen. Darüber hinaus muss in der Wohnung eine moderne Ausstattung (mindestens zwei von den im Gesetz vorgegebenen Merkmalen) vorhanden sein. Dazu gehören z. B. eine Einbauküche oder eine hochwertige Sanitärausstattung. Die zulässige Obergrenze bleibt jedoch unverändert bei 5,02 Euro pro m² monatlich.
Bei den festgelegten Höchstwerten wird ab dem 01. Januar 2022 der Prozentsatz der Inflation berücksichtigt, die seit dem Stichtag eingetreten ist. Die Erhöhung darf jedoch höchstens 1,3 % betragen und muss unter der festgeschriebenen Mietobergrenze bleiben. Wie gestalten sich die Mietobergrenzen?
Höhe der zulässigen Miete in Berlin
Wie hoch sind die Mietobergrenzen in dem Berliner Mietendeckel? Wonach richtet sich der Mietpreis pro m²? Entscheidend ist dabei, wann die Wohnung erstmals bezugsfertig war und welche Ausstattung sie aufweist. Hier drei Beispiele aus der gesetzlichen Mietentabelle:
- Wohnung, bezugsfertig: 1973 bis 1990, Ausstattung: Sammelheizung und Bad -> Mietpreis / m² - 6,04 Euro.
- Wohnung, bezugsfertig: 1991 bis 2002, Ausstattung: Sammelheizung und Bad -> Mietpreis / m² - 8,13 Euro.
- Wohnung, bezugsfertig: 2003 bis 2013, Ausstattung: Sammelheizung und Bad -> Mietpreis / m² - 9,80 Euro.
Der Mietendeckel in Berlin betrifft nicht die Neubauwohnungen, die ab dem 01. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig waren. Ebenso gilt das Gesetz nicht für die Sozialwohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Trägerwohnungen.
Merkmale zur Erhöhung der Berliner Mietobergrenzen
Für einen Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöht sich die Mietobergrenze um 10 %. Auch eine moderne Ausstattung der Wohnung beeinflusst die zulässige Mietkostenhöhe. Der Wohnraum muss jedoch über drei von fünf im Gesetz beschriebenen Merkmalen verfügen:
- schwellenlos erreichbarer Personenaufzug
- Einbauküche
- hochwertige Sanitärausstattung
- hochwertiger Bodenbelag
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Überhöhte Mieten sind durch den Mietendeckel verboten
Der Mietendeckel in Berlin verbietet, überhöhte Mieten zu verlangen. Mieter müssen in solchem Fall die Miete nicht zahlen. Vermieter sind verpflichtet, diese zu reduzieren. Wann gilt eine Miete als überhöht?
Wenn die Miete die gesetzliche Obergrenze um 20 % übersteigt, gelten die Mietkosten als überhöht. Je nach Wohnlage kann jedoch die Obergrenze verändert werden:
- bei einfachen Wohnlagen sind 0,28 Euro von der Obergrenze abzuziehen
- bei mittleren Wohnlagen sind 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen
- bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Obergrenze aufzuschlagen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Hat ein Vermieter die Mietwohnung modernisiert, erhöht sich in bestimmten Fällen die zulässige Miete. Sie darf jedoch nicht mehr als um 1 Euro pro m² steigen. Die Gründe der Modernisierung werden auch durch den Berliner Mietendeckel geregelt. Dazu gehören beispielsweise eine Modernisierung, zu der der Vermieter verpflichtet war, Maßnahmen zur Wärmedämmung oder zur energetischen Fenstererneuerung.
